⚠️​HABLAMOS DE LA NUDA PROPIEDAD 2l5l6y

Muy buenas tardes. Arrancamos el espacio un poco de derecho de Marín y Mateo Abogados
y saludamos a Juanjo. Muy buenas tardes. ¿Cómo estás?
Buenas tardes, José. ¿Qué tal? Muy bien. Un placer escucharte de nuevo a ti y estar
contigo y con todos tus oyentes. Igualmente, ya tenemos ganas de tenerte por
aquí, que siempre es muy grata la compañía y muy interesante lo que nos cuentas.
Y hoy, además, vamos a hablar de un tema que es la nuda propiedad. Y si te parece,
para poneros un poco en situación, podríamos explicar precisamente eso. ¿Qué es la nuda
propiedad? Pues la nuda propiedad no es más que el derecho
que tiene una persona a poseer un bien, pero con la limitación de que otra persona, que
es el usufructuario, es el que tiene derecho de usar y disfrutar ese bien. Es decir, lo
que es el pleno dominio es nuda propiedad y usufructo. Esos dos derechos que son derechos
reales son el pleno dominio. Entonces, cuando se desmembra de algún modo, una persona es
el nudo propietario y otra persona es el usufructuario.
Bueno, ha salido una palabra que a lo mejor a nuestros oyentes les suena porque la hemos
comentado alguna vez, pero no lo tienen muy claro. Entonces, si te parece, podríamos
explicar quién es el usufructuario, por ejemplo.
Perfecto. Pues derivado de lo que hemos comentado anteriormente, el nudo propietario es el propietario
del bien y el usufructuario es el que tiene derecho a usar y disfrutar ese bien. Es decir,
el usufructo puede ser vitalicio, puede ser temporal, puede ser incluso sometido a algún
tipo de condición, etc. Pues ese usufructuario es el que, mientras viva, en el caso del usufructo
vitalicio, puede utilizar ese bien inmueble, incluso el usufructo va hasta el punto que
lo puede arrendar y percibir las rentas.
¿Y cómo se extingue el usufructo?
Bien, pues hay diversos modos de extinguir el usufructo. Uno de ellos es, que posiblemente
sea el más común, por la muerte del usufructuario. Otro motivo es que vence el plazo establecido
para el usufructo, lo que habíamos comentado antes del usufructo temporal. Otro puede ser
por el cumplimiento de una condición, es decir, cuando se cumple esa condición que
hemos indicado en el contrato donde se ha desmembrado ese pleno dominio, se ha cumplido
la condición, por lo cual el usufructo ya deja de existir, se extingue.
Otra condición o otro modo de extinguir el usufructo es la confusión entre nudo propietario
y usufructuario. Es decir, cuando el nudo propietario es el mismo que el usufructuario,
evidentemente ahí se extingue. Y otro motivo, por supuestísimo, es la renuncia del usufructo
del usufructuario. En cualquier momento puede renunciar a ese usufructo.
¿Y se puede vender la nuda propiedad?
Bien, por supuestísimo que se puede vender la nuda propiedad. En este caso concreto,
el comprador lo que adquiere, como decimos, es la nuda propiedad, pero sin el derecho
a usar ese inmueble. Es decir, se compra la nuda propiedad, hay un usufructuario utilizando
ese inmueble y mientras el usufructo esté vigente, bien por la condición que sea, bien
por el plazo, bien porque es un usufructo vitalicio, el comprador de esa nuda propiedad
no va a poder utilizar el inmueble, sino que va a ser el usufructuario. Ese derecho siempre
se respeta.
Y, por tenerlo un poco claro, ¿cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
Más que calcular el valor de la nuda propiedad, tenemos que calcular el valor del usufructo,
porque dependiendo del usufructo es cómo se calcula la nuda propiedad, evidentemente.
Entonces, en este caso concreto, lo que hay que hacer es ver la edad del usufructuario
a mayor edad. Evidentemente, menos porcentaje de usufructo le corresponde porque se entiende
que la esperanza de vida es mayor y la nuda propiedad es mayor, igualmente.
Perdón, la esperanza de vida es menor y la nuda propiedad es mayor. Lo he dicho al revés,
perdón.
Simplemente es eso, hay que ver la edad del usufructuario, hacer un cálculo muy sencillo,
en el caso del usufructo vitalicio sería 89 menos la edad del usufructuario.
Vamos a poner un ejemplo muy rápido. El usufructuario tiene 60 años, con lo cual el valor del usufructo
sería un 29% de su inmueble, con lo cual la nuda propiedad estaría valorada en un
71% de su inmueble.
Y visto lo que nos has contado, ¿qué ventajas tiene comprar la nuda propiedad?
Por supuestísimo, la mayor ventaja es poder adquirir un bien.